英國詩人威廉·柯珀（William Cowper）曾寫下這樣的詩句：“上帝創造了鄉村，人類建造了都市。”隨著人們不斷向都市遷徙，經濟、制度、文化不斷被重建，波瀾壯闊的城市化史詩就此展開。
與城市化相伴而生的，是都市的繪夢師——城市規劃行業。“智慧城市規劃運營專家”蕾奧規劃（以下簡稱“蕾奧”）便是其中一員。公司始創於2008年，以“行動規劃運營諮詢”為科技理念，主營業務為規劃設計和工程設計。2021年，蕾奧於上市時同步開啟都市運營與智慧城鄉“第二曲線”。
在蕾奧規劃董事長、首席規劃師王富海的辦公室裏，一幅寫著“憑高眺遠”的書法作品引起了《證券日報》記者的注意。“顧名思義，城市規劃是一項‘仰望星空’的工作。但同時，規劃還需要更具實用性，能解决現實的問題，從雲端落回地上。”王富海表示，都市發展從建設時代到運營時代，規劃也面臨著從象棋手到圍棋手的轉變。一套新的遊戲規則正待被建立。
王富海正以其深耕行業近四十年的眼力，為蕾奧布下迎戰運營時代的一局新棋。
從象棋時代到圍棋時代
《弈林新編》有雲：“善弈者謀勢。”好的棋手需察勢馭勢，講求寧輸一子，勿失一先。而城市規劃正是一個以未來之勢作用於當下，甚至經常要先於時代的行業。
縱觀我國城市化之勢，“改革開放，尤其是1990年以後，都市發展速度之快，應是人類歷史上的重大奇迹。”王富海表示。
2008年，時任深圳市城市規劃設計研究院院長的王富海做出一個重大决定：創立蕾奧。下此決斷，一是對中國都市發展有信心，二是為了求變。
根據諾瑟姆曲線，當一個國家或地區城鎮化率介於30%至70%之間時，工業化處於加速發展期；超過70%，則增長速度趨緩。1978年，我國常住人口城鎮化率僅為17.92%，而2022年，該數位達到65.22%。
伴隨著工業化增速的放緩，驅動都市擴張的幾大要素也顯露“拐點”：全國城市建設用地面積的增速進入下降通道，城鎮人口規模的增速逐年下降，“土地財政”和“土地金融”的拉動效應越來越低。
對比來看，過去的建設時代就像是在下象棋，車馬炮各子有規定的路數和陣型，規則明晰；而如今的運營時代則像是在下圍棋，車馬炮變成黑白子，陣型也並無定式，有賴於棋者的發揮。運營時代的都市發展更加變幻無窮，囙此就需要更靈活、更具想像力的打法。
面對都市發展從象棋時代到圍棋時代的嬗變，蕾奧一直將自身作為推動行業同步變革的觸媒，在實踐中探索出了“行動規劃運營諮詢”的科技理念。
“行動規劃”即在“目標規劃”基礎上，將錢、人、組織管道等一系列具體問題加以考慮。王富海認為，這種動態規劃是搶抓運營時代先機的必由之路。
探索運營時代的發展路徑
當前，步入以整治置換翻新為主的都市更新的運營時代，行業正面臨重新洗牌。
與城市建設相比，都市更新是一條全新的路子。前者是計畫的、定向的、成片的，後者是隨機的、分散的；前者多面對大尺度的單一產權用地，後者往往是多元業主、小顆粒度空間……這就要求城市規劃師跳出開發建設的習慣脉络，轉而從都市運營的角度來思考出現的新問題。
“為什麼有些CBD中央商務區，建得很漂亮，但樓宇空置率卻很高？就是在規劃時，按照建設思維統統往最高租金的標準上建，而忽略了經濟生態。”王富海舉例稱。
一個企業想要運轉起來，需要產業鏈上下游公司的配合，但產業鏈公司不一定都能承擔最高的租金，於是曲高和寡，無法最終形成可以運轉起來的生態鏈。
對此，王富海提出一個形象的比喻：“人人都喜歡喝明前茶，但殊不知，明前茶是整個茶樹最頂尖的嫩芽中極小的部分。沒有茶樹哪來的嫩芽？沒有茶樹常年養分的積累，哪有清明前最好的狀態？這就是生態。”
“生態思維”幾乎流淌在蕾奧的每個項目裏。其中，天津市首個百億元級“工改工”都市更新項目——天津保稅區（海港片區）都市更新項目就是一個代表。
該專案規劃時，蕾奧團隊把握住“都市更新就是產業升級”的主思路，在產業定位方面明確盤活資產的發展方向，重點圍繞汽車平行貿易、新能源出口和工業品跨境電商三大產業，確立了都市更新“3 X”產業體系，包括汽車展銷、汽車檢測維修；新能源配件與研發、工業品跨境電商等多種產業平臺，一整套產業鏈環環相扣。
現時，該項目更新範圍達6.5平方公里，一期總投資約110億元，並已作為國家發改委發佈的24個盤活存量資產典型案例之一向全國推廣。
運營時代，都市的另一個變化是“收縮”。王富海表示，我國40年來高速城鎮化過程中，都市建成區面積的擴張讓都市失去集聚效應的優勢，這成為都市更新行動要解决的最普遍和棘手的問題。
精明收縮、重塑覈心、造血再生的規劃策略，或是都市更新的關鍵。
以近期蕾奧在東莞市國土空間規劃實施路徑研究課題為例，該課題立項於東莞市國土空間總體規劃即將批復的窗口期。東莞現時面臨增長放緩、空間緊張、强鎮弱市等諸多挑戰。本輪規劃提出“一主兩副六片區”的空間結構，並劃定中心協同區，旨在突出“强心”戰畧。
蕾奧團隊的具體打法為：分級治理，重點地區提級，一般地區放活。打破原來强鎮弱市格局下的相對“低水準均衡”，推動規劃精細管控、資源聚焦投放、實施加强統籌，使重點地區“收”；同時探索規劃彈性管控、資源公平競爭和鎮級自行實施，使一般地區“放”，最終達到資源要素不斷向重點地區集中，一般地區根據全域綜合整治的成效來換取資源要素的理想情境。現時，該項目已通過相關專家組的驗收。
打造“可檢驗”的都市
2021年，蕾奧實現A股上市，同步開啟“第二曲線”，涵蓋智慧都市、大數據等新技術。王富海表示，雖然新業務還沒有得到滿意的回報，但上市兩年多來，他感到方向沒選錯。
黨的二十大報告提出，打造宜居、韌性、智慧都市。據賽迪顧問預測，2024年，中國智慧都市產業規模有望突破7500億元。
現時蕾奧大數據團隊正在做的數位化平臺“都市蕾達”，就是“智慧都市”的一部分。該平臺透過大數據，把都市的特徵、問題和需求抓准，借此形成公司對都市運營的精准認知，從而全面介入都市運營的各種業務。
比如，針對下個階段都市的最大痛點——產業，在“都市蕾達”對整個產業運行狀態的認知基礎上，蕾奧再通過公司數位化診斷工具“產業大腦”做出判斷，給政府、行業和企業做產業的規劃和諮詢，服務甚至可以延伸到招商、產業園運營、產業基金等領域。
借助“產業大腦”，蕾奧積極回應深圳市政府出臺的“20 8”產業集群新政，製定產業集群評價體系，從產業發展基礎、創新水准、重點產業項目等維度研判園區產業發展現狀，打造“空間產業”的統籌性規劃指引，現時已形成《深圳龍華區三大先進制造業園區發展規劃》與《深圳寶安區先進制造業園區發展規劃》等代表性規劃。
“科技給城市規劃最大的賦能，就體現在可檢驗性上。”王富海認為，大數據對都市的檢驗，就像西醫的實證醫學，可以跨越經驗，使人們對於都市的經驗上升到科學的認識。有了科學認識才能有科學的治療手段，未來都市運營才會進入更有效的軌道。
線上下，都市的實體空間也醞釀著巨變。如TOD（公共交通為導向的都市發展），將是快速公交網絡帶動都市低碳高效運營的主戰場。現時蕾奧TOD規劃研究中心已被廣東省授予“省級數位化TOD工程研究中心”。
“都市之複雜，從各個角度切入都猶如‘盲人摸象’，我們有義務告訴更多人，單一效益不是都市，綜合效益最高才是都市。”這是運營時代都市制勝的要義所在，更是王富海作為一名城市規劃師的使命所系。
王富海期待，在運營時代的新棋盤上，一個個城市規劃師串聯起的蕾奧“先手棋”，能够描繪出中國都市的“成長新座標”。
