一邊是新增房貸利率不斷下探，多個城市新發放的首套房屋貸款利率降至3.2%附近，部分地區甚至降至「2字頭」；另一邊則是存量房貸利率普遍在4%以上，新增與存量房貸利差進一步擴大。
近日，市場上關於存量房貸利率下調的傳聞再起，引發廣泛關注。業內人士認為，當前存量房貸利率下調的可能性與必要性俱在，且有兩種可能的實施路徑，一是“重定價”，即存量按揭借款人與原貸款銀行內部置換或重新協商房貸利率；二是“轉抵押”，即藉款人將現有抵押貸款轉入其他銀行，並按照最新貸款要素重新簽訂抵押合約。
專家表示，存量房貸利率下調，將為借款人節省利息支出，有助於擴大消費和投資，同時穩定房屋消費預期。不過，對銀行業而言，目前淨利差壓力較大，若貸款利率持續調降，將導致息差維穩面臨嚴峻挑戰。
新增與存量房貸利差擴大
今年以來，新增房貸利率不斷下探。央行已兩度調整5年以上LPR，累計下調35個基點。從央行最新發布的數據來看，2024年6月個人房屋貸款加權平均利率為3.45%，較2023年12月下降52個基點，較2023年同期下降66個基點。
此外，央行5月宣布取消全國層級首套房屋和二套房商業性個人房屋貸款利率政策下限，在市場競爭機製作用下，多個地區新增房貸利率屢創新低。
中指研究院數據顯示，截至8月末，除北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限，多個城市新發放的首套房屋貸款利率已降至3.2%左右。更有廣州、蘇州等地區銀行為吸引客戶，首套房貸利率最低降至「2字頭」。
一位華潤銀行廣州地區貸款經理告訴記者：「部分客戶可申請到最低2.89%的首套房貸利率，我們會綜合參考借款人的工資流水、工作性質、負債情況等資訊。如果借款人資質無法達到條件，也可享有首套房貸2.99%的優惠利率。
然而，與新增房貸相比，目前存量房貸利率普遍在4%以上，處於較高水平，存量房貸利率與新增房貸利率的利差再度回到六七十個基點的高點。
同時，隨著第二季以來新增房貸定價與存量房貸定價價差走擴，存量購屋者心理落差加大，一定程度上引發部分購屋者提前還貸行為。
深圳的水先生告訴記者：「我是2020年1月買房辦理的按揭，貸款260餘萬元。雖然經歷了去年存量房貸加點調整和二套轉首套等多重利好，目前利率仍為4.5%，與深圳市現在普遍執行的3.4%的首套房貸利率相比，高出100多個基點。
今年6月深圳市多部門明確回應存量房貸利率暫不調整後，水先生開始籌錢，打算提前還貸。 「已賣了老家的房子，又把放在理財和股市的錢提了出來，湊了200萬元，雖然不能全部還清，但月供從1萬多元降至1900多元，生活幾乎沒有壓力了，總利息節省近144萬元。
記者調查發現，與水先生有相同想法的存量房貸借款人並不在少數，中金公司的研究測算也表明，按揭早償率位於14%左右的高位。
降存量房貸利率窗口開啟？
隨著新增與存量房貸利差拉大，不少業內人士認為，降低存量房貸利率符合群眾期盼，且一定程度上有利於商業銀行平滑提前還貸壓力，因此，未來存量房貸利率存在下調空間。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示，新一輪存量房貸利率下調的窗口已開啟。 「一方面，近期存款利率有所下調，5年期存款利率降幅更大。利率調整降低了銀行資金端成本，而且中長期調整幅度更大，意在降低居民定期存款的傾向；另一方面，央行公開市場操作利率下調，商業銀行資金端成本下降，從而為房貸利率再次下調打開了窗口。
就下調方式而言，有兩種呼聲較高，一是“重定價”，即存量按揭借款人與原貸款銀行內部置換或重新協商房貸利率；二是“轉按揭”，即存量抵押貸款人將現有抵押貸款轉入其他銀行，並依照最新貸款要素重新簽訂房貸合約。
其實，重新協商房貸利率，集中調降存量房貸利率，去年已有先例。 2023年8月末，央行、國家金融監督管理總局指導下調存量首套房屋貸款利率。此後，各銀行接連發布利率調整公告，明確存量個人房屋貸款利率調整的條件和規則，大部分符合要求的存量首套房貸利率降至報價利率。
《2023年第四季中國貨幣政策執行報告》顯示，截至去年末，已有超過23兆元存量房貸利率完成下調，調整後加權平均利率為4.27%（2023年12月5年期以上LPR為4.2%），平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出約1,700億元。
針對近日存量房貸降息及「轉房」傳聞，記者採訪多家銀行相關負責人，他們均表示尚未接獲相關通知。
興建銀行個貸中心工作人員向記者表示：「沒有收到任何降低存量房貸利率的通知，『轉房貸』是否具有可行性仍待上級部門研究。若今後有相關政策推出，我行會積極落實安排。
招商銀行行長王良9月2日在該行中期業績發布會上表示，針對「轉抵押」的傳聞，還沒有接到相關管理部門的意見，也沒有徵求過商業銀行的意見，目前這個政策還沒有得到確認。但王良同時表示，如果這項政策最終推出，會對銀行存量按揭利率帶來一定的負面影響，宏觀管理部門會在推出這樣的政策前做好充分論證和研究。
「轉房」是否可行
部分業內人士認為，放開存量房貸「轉房貸」可促進商業貸款利率完全市場化，應為可選項。光大證券金融業首席分析師王一峰表示，放開存量「轉房」有以下好處：一是回應社會降低存量貸款利率的呼聲；二是「轉房」定價完全由商業性市場競爭決定，避免了由央行給定存量房貸利率調整標準可能帶來的爭議；三是「轉房」風控標準簡單易操作，可避免不動產風險累積加大。
但也有不少業內人士表示，若允許“轉房”，會加劇銀行內卷，進一步壓縮利潤空間。
五礦信託財富資產配置策略總監何婉婷向記者表示：「『轉房貸』模式雖然呼聲很高，但涉及跨行合作、資產重估、資金調配，流程複雜，或存在投機風險、惡性競爭、摩擦成本較高等問題，且對大行衝擊明顯。
中指研究院市場研究總監陳文靜也表示，各地存量房貸利率執行情況不一，在當前市場環境下，借款人與原商業銀行內部置換或原商業銀行直接下調存量房貸利率的方式或許更為合適。而透過不同銀行之間「轉抵押」方式，或加劇市場競爭，對預期的穩定將形成擾動。
從操作便利度來看，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，「轉抵押」會造成很多新的工作量，實際上上一輪存量房貸調整，是透過系統預設方式直接在後續月份減少了每月供還貸額，這是比較簡單且容易接受的做法。
而招聯首席研究員董希淼則對再次集中調降存量房貸利率的效果持不同看法：「下調存量房貸利率主要是希望降低居民利息支出，從而更好支持消費和投資。從去年房貸利率下調後的情況看，居民部門消費、投資未見明顯起色，提前還貸沒有明顯減少。
但他認為，對於上一輪調降中未涉及的存量二套房貸利率可以集中下調。需要注意的是，採取浮動利率的房貸利率已隨LPR變化，存量房貸利率集中調降是特殊時期採取的特殊政策，不應成為常態化、日常性政策措施，否則將對商業銀行經營管理造成衝擊。
銀行息差面臨更大挑戰
存量房貸與居民生活息息相關，也是影響銀行經營成果的重要業務部門。
何婉婷告訴記者，去年存量房貸利率集中下調引發了階段性的銀行資金壓力、大行融出意願下降以及小行買債意願提升。今年，央行對貨幣政策框架進行了調整，暢通了利率傳導機制；構建了新的利率走廊，收窄走廊寬度，使得流動性分層現象顯著緩解；透過豐富公開市場工具，增加國債買賣工具對債市極端交易和曲線形態進行糾偏。因此，當下如果再次推進存量房貸利率下調，配套貨幣政策的精準支持，預計對銀行間流動性影響可控。
但她認為，存量房貸利率下調對於銀行息差構成挑戰。今年以來，利率市場化推進步伐不斷提速，2024年第二季各類銀行的淨利差基本上維持穩定，持平於上期的1.54%，整體依然較低。出於穩定銀行息差的考慮，如果存量房貸利率下調，預計是以對銀行息差影響更為溫和的方式推進，並且需配套負債端成本降低。
從居民端來看，克而瑞集團董事長、上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱認為，如果能調降存量房貸利率，可以有效減輕居民的負債壓力，釋放購買力，從而提振居民支付能力和消費信心，刺激消費回升，為經濟成長提供動力。同時，還能減少提前還貸等情況，穩定房地產市場。
陳文靜表示，若進一步下調存量房貸利率，將繼續為借款人節省利息支出，有利於擴大消費和投資。同時，也有助於穩定房屋消費預期，減緩購屋者因房貸利率下降帶來的觀望情緒。
李宇嘉建議，存量貸款利率盡可能一次性降到接近中長期定期存款利率水平，讓居民形成抵押仍舊是低利率、普惠利率的觀感，進而抑制提前還貸，鼓勵抵押貸款買房。
