寸土寸金的上海內環，聞名遐邇的複旦大學附屬中山醫院附近，分佈著一片承載了半個多世紀記憶的老舊小區－徐匯東安新村。
11月中旬，隨著簽約期截止，東安舊改計畫實現100%簽約。至此，這個上海史上最大單地塊舊改徵收項目，畫上了圓滿句點。
舊區改造，歷來被稱作“天下第一難”，難就在訴求多元、眾口難調。東安新村舊改計畫涉及5個居委會、117幢居民大樓、6057證住戶、31萬平方公尺建築面積，最終實現100%簽約。結果圓滿，但過程殊為不易。
「舊改為民，舊改靠民」——這是超大體量的東安項目，能夠一次性徵收成功的重要法寶。 “把讓人民宜居安居放在首位”，東安計畫的落地也是上海人民城市建設的生動註腳。
一村蝶變迎新生
沿著昏暗的走廊轉角上樓，一扇木門後，就是吉華琴住了36年、面積只有23.7平方公尺的家。 “我26歲嫁到東安新村，就一直聽說要動遷，沒想到一等就是30多年。”吉華琴告訴記者，“如今我都做了外婆，終於盼來了東安的舊改。”
吉華琴所住的這棟居民大樓建於1958年，年近「古稀」的房屋老化嚴重，廚衛等基本設施也要合用。這幾年，雖然從徐匯區到楓林街道，對樓房進行了多輪修繕，但逼仄、窘迫的居住環境始終無法改變。
走進吉華琴家隔壁的公共廚房間和浴室，牆皮脫落、霉斑點。 「不論下雨還是樓上用水，我們這層的屋頂都容易漏水。如果不加蓋子，房頂的牆皮和水滴就會落在鍋裡，所以有時候做飯都要撐傘。」儘管已經簽約搬走，吉華琴仍然沒有忘記往日的心酸。
笑中帶淚，淚中帶笑。對東安新村許多居民來說，改善居住環境，是他們的共同願望。
回滬知青馬玉蘭和老伴住在東安新村一間僅13.9平方公尺的小房子裡。因老伴高位截癱，家在四樓沒有電梯，多年來只能深居簡出。 “最困難的時候，這間屋子住了我們一家5口人，真不知當時是怎麼熬過來的。”
靠著老兩口微薄的退休金，想要改善困窘的居住條件，實在勉為其難。 「東安新村動遷徵收，對我們來說是天大的好消息。」馬阿姨說。
東安新村建於上世紀五、六十年代，這裡原是新中國成立後，上海首個市直機關宿舍與工人同住合居的住宅社區。隨著時光流逝，當年的新村落也逐漸變老。 「我們做過摸底調查，東安一二村有兩個70%非常突出：非成套房屋佔比近70%，小戶型房屋（50平方米以下）佔比近70%。此次搬遷前，還有一千多戶居民'蝸居'在沒有獨立廚衛的房屋內。
群眾居住困難，政府牽掛在心。 2024年3月，東安舊改第一輪意願徵詢，居民同意率達99.17%，舊改有了前提條件。 2024年10月14日，舊改簽約正式啟動，僅5天就實現99.95%的高比例生效。 10月18日，東安計畫舉行集中搬遷儀式，在一片鑼鼓喧天中，滿載喜悅和希望的幾十輛搬場車依次發車。
告別老房子、奔向新生活。根據徵收政策，馬玉蘭一家可以在浦東新區三林鎮獲得一套80.63平方公尺的二室二廳，圓了她多年來想要獨立廚衛的夢想。 「雖然過了江，但交通很方便，半個小時就能到中山醫院。新房子有配套電梯，老伴以後每天都可以下樓逛花園。”
頭一批簽約的吉華琴早早在徐匯長橋街道的女兒家附近租了套房，和老伴搬了進去。 “等到補償款全部下來，我打算在女兒家附近挑一套好房子，再也不要過撐傘做飯的日子。”
一把鑰匙開一把鎖
舊改徵收是民生工程，也是民心工程。徵的是房子，收的是民心。這其中的關鍵，就是在黨建引領下，用心用情做好群眾工作。
根據規劃要求，東安項目只要達到99%的簽約率就可以生效。然而，舊改工作小組卻將100%簽約率定為目標。 「第一輪徵詢同意率超過99%，說明絕大部分居民是認同此次舊改的。」徐匯區楓林街黨工委書記蘇小超說，「但舊改關係到每個家庭的幸福。6057證的體量，即使是1%不同意，也有60多戶。
東安片區在冊戶籍人口15,160人，其中孤老、獨居老人、重大病患者、低保人員等九類族群佔比約61%。區內還有大量就醫、外送、快遞等租賃人員。居民成分多元、家庭矛盾複雜、群眾訴求多元……為舊改工作帶來不小的挑戰。
做好群眾工作，包括街道幹部、徵收工作人員、社工、退休老書記、人民調解員等在內，徐匯區組織了近500人的舊改專班，其中黨員佔比超過30%。從今年1月奮戰到9月，從穿羽絨服幹到穿短袖衫，堅持“一戶一表”“一把鑰匙開一把鎖”，盡力打開群眾的心結，努力贏得大家的支持。
70多歲的田師傅多年來一直住在東安片區的沈家裡。隨著簽約工作逐步推進，早早投了票的鄰居發現，田師傅遲遲沒有動靜。徵收工作人員多次到訪，均被婉拒。
「田師傅有什麼具體難處？」楓林街道社會工作辦公室主任朱進時不時找田師傅拉家常。有一次，田師傅告訴朱進，總體上他支持舊改，對補償方案也是滿意的。但他年過七十，家中還有一位年逾九十、常年臥床的老母親。他不想因動遷而「折騰」母親，因此對徵收抱有一絲通不過的期待。
田師傅的一片孝心，令朱進很是感動。 「我當時就決定，不管他投不投票，也一定盡我所能將他們妥善安頓好。」自那之後，朱進便常去田師傅家探望，不再勸其投票，而是共同商議後續打包、搬遷、找房源等實際問題，並承諾街道專班一定包乾到底。
真情換真心，轉機發生在投票截止日的前一天。 「我們買了龍華寺的素食去看望田師傅一家。聊天時，一直沒說話的田師傅母親從床上坐起來說，阿三（指田師傅）你快去把票投了，不要拖大家的後腿。 」
朱進說，那一刻他真正體會到什麼叫「以心換心」。 “一把鑰匙開一把鎖，但我們通常不知道哪一把鑰匙才能打開這把鎖，我們能做的只有不斷去試，絕不放棄任何努力。”
在徵收過程中，除了這樣的“怕麻煩”“不想折騰”，徵收補償款的分配問題等家庭矛盾也不時浮出水面。
一天早上，東一南居民區黨總支書記王詤突然接到一個電話，是轄區內一位老先生打來的。 「原來支持舊改的老先生，突然說不想簽了」。
王螢立刻與老先生一家聯繫，耐心詢問之下才了解到「拒簽」原因：原來，老先生的一對兒女對補償款分配意見不一、互不相讓。他和老伴各支持一方，雙方產生了矛盾，一氣之下老伴提出離婚。老先生說：“怎麼也沒想到，原本一件好事怎麼會鬧到這個地步？”
為了不讓矛盾繼續升級，王詤與同事約老先生的子女們單獨見面、化解「疙瘩」。在一次次的溝通中，老先生道出實情：「其實，這次的矛盾很大程度上是因為老伴埋怨我一輩子管著家裡的錢，她沒有話語權。」矛盾說開了，心結隨之打開。整個動遷的過程，也是幫助居民化解家庭矛盾的過程。
舊改為民，舊改也要靠民。東安舊改一個頗受關注的現像是，面對難解的題目、難過的坎，群眾幫忙做群眾工作，而且效果非常明顯。在整個動遷過程中，既有“大家齊心帶頭走”，也有“眾人關心拉著走”。
在東安二村，有幾幢居民樓經歷過“原拆原建”，住房條件相對較好，居民搬遷動力明顯不足。
吉華琴和社區志工們上門做工作。 「原來大家條件都不好，現在你們條件好了，就不管我們了？」「都是街坊鄰居，你們不動，我們就沒辦法改善」…鄰居們你一言我一語，有人說得都掉淚了，將心比心，這讓原本對動遷持觀望態度的人慢慢改變了想法，最後順利簽約。
舊改靠民，也體現在群眾的出謀劃策、互幫互助。對徵收方案有意見，居民透過圓桌會提出後，有關部門先後做了十多處實打實的修改；社區孤寡老人搬遷，除了街道包幹，鄰居們也經常伸手幫一把；外面什麼樣的房源好，大家幫忙參謀…
「很多家長裡短的事，還是街坊鄰居最了解。有了他們的幫助，群眾工作能做得更細、更到位。」一位社區幹部由衷地說。
「徵收過程中，許多居民在微信群自發宣傳舊改工作、推動簽約進度，主動幫著未簽約的家庭化解矛盾和難處，號召鄰裡朋友一起奔向新生活。」沈家里居民區黨總支書記田兆靚說，舊改靠民這條原則，在東安工程的徵收中扮演了重要角色。
一把尺量到底
舊區改造徵收，涉及群眾的切身利益。有人想的是改善居住環境，也有人想的是「一夜致富」。 「拖一拖，單車變摩托車」「越到後面要價越高」——有這種想法的雖然是少數，但也會帶來一場場遊戲。
「一把尺量到底」「徵收一個方案，政策一個標準」「自作聰明必吃虧，心存幻想必成空」…走進東安新村，會看到不少類似的標語。陽光徵收、公正透明，是東安舊改堅持不變的原則。
從意願徵詢、面積認定到電子簽約，東安舊改的每一個環節都統一標準，所有的認定和補償結果都在徵收基地現場公示。
「從今年7月起，我們集中組織開展了224場圓桌會議，會後還對未參加會議的居民逐戶上門走訪溝通。」王海峰說，「就是要讓每一戶居民對徵收補償方案聽得清楚、看得明白，才能提升社會對東安舊改的信任度。
為了提高居民的積極性，東安舊改設置了兩個機制：一是根據評估算出區域房產的平均價格，居民房屋沒有達到平均價格的，按平均價格算。高於平均價格的，以高的價格計算。就高不就低，盡量讓群眾得實惠。二是除徵收補償款外，東安居民可以享有一套獎勵方案。簽約越早，獎勵越高。此外，還設有大樓簽約獎、區域簽約獎等，引導大家算清經濟帳、長遠帳、整體帳。
對不少老年居民來說，要理解這些可不容易。為此，楓林街道成立55個小組，上門為每戶居民制定多套方案，分析權衡房屋置換和金錢補償的利弊，滿足居民的個人化需求。
馬玉蘭就曾在補償款和安置房的選擇中搖擺不定，「如果選補償款能拿約470萬元，但我們想買一套兩居室，市面上合適的房子售價也差不多這個數。再算算仲介費、裝修費，我們還真負擔不起。
曾獲評上海「徵收工匠」的徐匯第四房屋徵收服務事務所專案經理杜延瑾，了解到馬阿姨的情況後，給她算了筆帳：「根據現行徵收方案，您如果選擇外區的安置房，剛好能夠選一套80平方米的電梯兩居室，價格是周邊市場價的七折左右。
「這筆帳算得清楚，真的是為我考慮問題。」馬阿姨最後高高興興地選擇了浦東三林的安置房。
堅持陽光透明，東安舊改推進到最後，部分居民雖然沒了“大幻想”，但仍有“小遐想”。杜延瑾就遇到一例：東安一村有一戶居民，在社區的公共區域種了些花草。這位居民說，在原有的補償款、獎勵費基礎上，你們再為這些花草多給一筆錢，我就搬走。給還是不給，舊改工作小組權衡再三，選擇緊守底線。最後鄰居們急了，說要嘛我們眾籌這筆錢給他，這位居民不好意思，最後放棄了「小心思」。
「東安舊改備受社會關注，我們的一舉一動都在『顯微鏡』下。」徐匯區建管工作黨委書記王纓說，不能為了追求簽約率，「放水」一戶而得罪千戶，公正透明永遠是舊改工作最大的法寶。
一以貫之守初心
人民城市人民建，人民城市為人民。最近五年來，舊區改造和都市更新，是上海人民城市建設的重要內容。
徐匯作為上海的中心城區，不斷加快「三舊」變「三新」步伐，近三年來先後完成康健路341弄、田林路65弄等重點舊改項目，累計完成900萬平方米的老舊住房綜合修繕，持續打通城市善治「最後一公里」。
為群眾謀福利，這是舊區改造的初心。舊改有多種路徑，除了徵收動遷，還有原拆原建。尊重群眾意願，結合成本會計，徐匯區田林路65弄選擇的就是原拆原建模式。在實際推進過程中，田林街道探索出一套黨建引領聚合力、人民民主貫始終的「七步走」群眾工作方法。
目前，田林路65弄的舊房屋已經拆除，工程正在加快建設中。田林路65弄改造工程負責人說，工程建成後，65弄的居民將以「拆一還一」的原則回搬，不但每戶都比原先多了獨用廚衛和陽台，小區裡還建地下車庫及配套用房，居住環境大幅改善。
舊區改造和都市更新，也為區域謀發展提供了機會。上海作為超大城市，面臨資源環境緊密約束的挑戰。 2015至2022年間，上海的年均供應建設用地中，源自於增量和存量的比重，從2015年的約9:1調整為2022年的約3:7。可以說，上海已全面進入存量更新階段。
以徐匯區為例，歷經10餘年更新，整體岸線長度達11.4公里的徐匯濱江地區，已從過去的「鐵煤砂油」工業區，變成區域高品質發展的成長極。無論是已建成的西岸傳媒港、數位谷、金融城等產業載體，或是網紅的美術館群聚等文化地標，「世界級濱水區」的風貌初顯。
整體搬遷後的東安新村，新定位為東安國際醫創城。計畫北接中山醫院等頂尖醫療資源，南鄰西岸金融城，未來將集醫療、創新、文化於一體，為城市發展注入新的活力。
徐匯區委書記曹立強說，目前徐匯正對標人民城市建設樣板的功能定位，深入推動產業空間升級、居民住房條件改善、片區治理創新等工作。 「圍繞著'人的發展、人民滿意、人文風尚、人人參與'，徐匯將營造更富國際化、未來感、文藝範和煙火氣的治理圖景。”
根據規劃，2032年上海將全面完成不成套的員工住宅改造和「城中村」改造計畫。在徐匯、在上海，未來還有很多像東安這樣的滄桑“新村”，在人民城市建設中成為老百姓的“新居”、迎來自己的“新生”。 （記者姜微、何欣榮、程思琪）
