住宅市場整體處於回升狀態，內部K型分化相對較小，幾乎多數板塊上升，只有舊樓或唐樓成交較少，因管理失當及缺乏正當維修，價格缺乏上升動力。
向上的一端，包括市區大型新盤，尤其是鐵路沿線新盤，如啟德、黃竹坑港島南岸、天水圍YOHO WEST系列。發展商採「貼市價」或「先求量、後求價」策略，配合按揭放寬，吸引年輕上車客及內地新移民家庭；這類項目具新樓齡、會所配套及交通優勢，首批開售往往超額認購數十倍，即日售罄並加推，二手承接力亦較強。傳統剛需收租藍籌如太古城、沙田第一城、嘉湖山莊亦表現較佳，受惠非本地生及專才湧港，租金持續向上；隨按揭息率回落，部分300至500萬港元上車盤出現「供平過租」，吸引長線收租客及「轉租為買」用家，樓價率先止跌回升。山頂及半山稀缺超級豪宅如Mount Nicholson、西半山衛城道8號「天御」等亦表現不錯，此類供應稀缺、動輒數億港元的頂級豪宅，買家多為無懼按息波動的內地富豪或頂級家族辦公室，成交價屢創新高，較不受一般經濟週期影響。
向下的一端，則是無鐵路覆蓋的舊式單幢樓、唐樓及偏遠半新盤。無電梯唐樓及逾40年樓齡單幢舊樓，如深水埗、土瓜灣、北角非重建區舊樓，價格表現向下。原因包括物業管理不善，立案法團成員與維修工程公司屢傳貪污醜聞，又面臨高昂強制驗樓及大廈維修費用，動輒每戶數十萬港元，令買家卻步，樓價持續陰跌，流動性極低。例子包括油尖旺區超過50年唐樓、葵涌怡勝花園、屯門怡樂花園、北角城市花園等。此類物業因立案法團權力過大，不少人欲從維修工程中分一杯羹，長期內部爭吵不斷，屢傳貪污，加上管理及維修偷工減料，樓價嚴重跑輸大市。
宏觀板塊方面，住宅「企穩回升」，商業地產則「深度尋底」。自全面「撤辣」、金管局放寬按揭成數及美國進入減息週期以來，資金流向出現明顯結構性轉變，住宅市場一枝獨秀，商業地產獨自憔悴。近期大額商廈及商舖交易頻繁，超低價格為投資機構帶來吸納良機。
除港島甲級商廈外，整個商業地產幾乎都向下走。經過多年淡市衝擊，九龍、新界甲級寫字樓、非核心區街舖、舊式工廈仍在「深度尋底」，銀主盤及被迫賣盤屢現難以想像的「超筍價」成交。企業縮減辦公面積、高空置率、港人北上及消費模式改變，令上述工商舖價格及租金較高峰期累跌40%至60%，銀主盤與大幅蝕讓成交頻現。
商業地產向上的一端，主要是「留學香港」品牌下的學生宿舍改裝物業，以及民生屋苑必需品商舖直接受惠。全幢商廈及乙級酒店改裝為「非本地生學生宿舍」，如紅磡、油麻地、西營盤一帶全幢項目，表現較佳。特區政府銳意打造「國際教育之都」及擴大八大非本地生限額，學生宿位嚴重短缺。許多財團與投資基金趁低吸納全幢乙級酒店或低估值商廈，購入呎價僅約6,000至9,000港元，改裝為學生公寓。由於學生宿舍租金穩定且受經濟波動影響較小，淨租金回報率可達5%以上，成為商業地產中逆市升值的一大亮點，前景相對樂觀。
文丨蔡志忠-香港山西政協常委及召集人、香港專業地產顧問商會榮譽會長
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