在新盤市場𣈱銷帶動下，香港整體樓市氣氛良好。然而雖說住宅市場已明顯反彈，但不解的是銀行此時仍加速清理不良資產。日前一則網上報導，指滙控要加速清理恆生400億房地產壞帳，是私有化後的一大清洗。這個信息未知是否屬實，有一點可以肯定的是，恆生的壞帳應該沒有400億這麼多，因為內地的壞帳已經作了撇帳，不能夠不斷重複計算；而香港的所謂壞帳，並非想像中那麼嚴重，因為這些資產均有一定的抵押品及擔保。筆者認為，在樓市開始復甦的情況下，銀行反而更加應該支持商業市場，積極批出按揭貸款申請，對於減少壞帳及清理不良資產有更正面作用。
坊間總是針對商業地產和高槓桿投資者，標籤他們商業投資出現風險。可是市場並不擔心住宅按揭市場，其實住宅的按揭成數向來比商業高，也就是說，高槓桿的應該是住宅市場，因為住宅物業可以按揭7至9成不等，而商業物業只是3至5成左右。後來因爲商業地產市道不佳，加上銀主盤志在沽貨，不太理會價格是否過於低殘，致使成交價暴跌，商業市場出現這種慘烈狀況，屬於幾十年來罕見。在骨牌效應之下，一個銀主盤大跌價的成交，變成市場指標，同區甚至全港的同類物業都同樣變成大跌價，連累全港商業物業業主身家大縮水，甚至產生不少負資產個案。
筆者呼籲銀行和估價公司理性看待商業地產，按揭和估價方面應該根據整體市場走勢判斷，不要過於依賴單一的銀主盤成交個案。今天住宅市場與商業地產的兩極化發展，並非正常現象，住宅市場受惠於訪港旅客回升、消費市場復甦，以及核心區寫字樓逐步企穩，帶動不少外來需求。而負資產宗數的大幅回落，也為銀行資產質量提供緩衝。然而，在商業地產方面，仍深陷高空置率與供應過剩的泥沼，部分被迫賤售的交易出現，會進一步將資產價值推低。
銀主清理不良資產 需具備五大原因
本人認為，銀行應支持本港經濟，如果銀行要清理不良資產，需具備以下五大核心原因：
1. 面臨銀監要求與資本壓力：銀行面臨監管要求，過高的不良貸款率會限制其資本運用效率。透過加速撇帳，使資產負債表變得更乾淨、更健康，從而釋放撥備資源以專注於擴大新業務。
2. 籌備資金支持新放貸：隨著其他經濟領域復甦，加上大型基建項目即將上馬，銀行需要為新的放貸建立資金動能。清理舊有壞帳能騰出資源，讓銀行能響應政策號召，將資金導向政府希望支持的經濟領域。
3. 控制損失更符合現實：有分析指出，銀行策略已從避免損失轉向控制損失。即使預期變現物業可能蒙受損失，銀行亦認為盡早止損比等待復甦更為現實，此舉有助回收資金以開展新業務。
4. 針對高槓桿與破產債務人：銀行目前採取選擇性執行策略，傾向加速處理已被申請破產及高槓桿的債務人案件；反之對於擁有本地實物抵押的二三線房地產公司，銀行則較為願意給予時間還款。
5. 避免連鎖衝擊：近期部分中小型發展商出現財務困境，高槓桿借貸成為企業的致命傷。銀行加速清理不良資產，雖然可能引發市場對中小型發展商的關注，但銀行應該提供短期流動性支持，讓發展商有喘息機會，等待資金回籠。
樓市除了是居住需要和就業市場，還有一個非常重要的功能，就是金融市場，巨大的按揭宗數和貸款金額，需要一個健康穩定的樓市。今天住宅市場能夠復甦，完全是因爲有銀行按揭貸款的支持，如果沒有銀行支持，住宅市場一樣下跌。因此，本欄呼籲金管局及銀行用另一種思維來看待商業地產，放鬆按揭貸款，讓更多有實力買家進場，整體樓市會更加健康，商業地產稳定下來，壞帳就會減少，最受益的也是銀行本身。
文丨蔡志忠-香港山西政協常委及召集人、香港專業地產顧問商會榮譽會長
（文章僅代表作者本人觀點立場，與本刊無關。）