萬達商管董事長一職再度回到創始人手中。
11月5日,大連萬達商業管理集團股份有限公司(簡稱“萬達商管”)完成一次工商變更。陳洪濤卸任董事長,72歲的王健林接任,這距他上一次離開這個位置,過去了14年。
2026年至今,萬達商管董事長已經換了兩次——6月陳洪濤從張春遠手中接過,不到五個月又交回創始人手中。一家公司的董事長在一年內兩次更迭,引起市場關注。
十四年前王健林第一次卸任時,萬達商管還在擴張週期裏。如今,他再度走到臺前,接手的是一個債務高壓猶存的盤子。在經濟上行期奠定的“靈魂人物”符號,還能在多大程度上為公司換取時間和空間?
王健林重回臺前
今年以來,萬達商管董事長已經換了兩次,頻率之高引起市場關注。
2026年6月,執掌萬達商管近兩年的張春遠卸任,陳洪濤從其手中接過董事長、經理及法定代表人職務。不到5個月,作為萬達核心人物,王健林接棒,出任公司董事長一職。
從2012年王健林退到幕後開始,萬達商管董事長職位更迭頻繁,經歷過丁本錫、齊界、肖廣瑞、張春遠、陳洪濤等時期,直到此次王健林重新接手。可以說,這家公司的董事長更替,幾乎就是一部圍繞上市、轉型、解困的資本運作史。
萬達商管成立於2002年9月,由大連萬達集團股份有限公司、王健林、Tencent Mobility Limited等共同持股,是萬達系商業地產業務的核心主體。
王健林是萬達商管最初的董事長。2012年,他卸任並將職務交給丁本錫,退到集團層面,為港股上市做準備。
丁本錫是公司“二號人物”,他接手的七年,是萬達商業資本運作最密集的階段。
2014年12月,萬達商業在港交所上市,成為當年港股最大IPO,但上市首日即破發,此後股價長期低迷。2016年,因認為估值被嚴重低估,萬達商業完成私有化退市,轉向回歸A股。兩年後,騰訊、蘇寧、京東、融創以340億元入股,公司隨後更名為“萬達商管”,正式退出房地產開發,轉向輕資產模式。
在任期內,丁本錫完成了從“重資產持有”向“輕資產運營”的方向性轉折,但重回A股上市的目標未能實現。帶著這一遺憾,董事長的壓力傳到了齊界。
2019年,齊界接任後,萬達商管撤回A股IPO申請,經拆分後的輕資產平臺“珠海萬達商管”作為獨立上市主體,於2021年10月赴港上市。
為引入戰投,珠海萬達商管與22家投資者簽下對賭協議,須在2023年底前完成上市,否則需支付約300億元股權回購款。
然而上市進程未能如願推進,對賭期限逼近,齊界於2023年3月以“個人原因”辭去董事長職務,上市目標本身未能兌現,對賭壓力留給繼任者。
肖廣瑞接手時,珠海萬達商管對賭即將到期,面臨上市實質性失敗、回購壓力迫近的局面。
為解決危機,2024年3月,太盟投資聯合中信資本、阿布扎比投資局等5家機構,向新平臺“大連新達盟”投資約600億元,新協議不再設置對賭。代價是萬達商管對珠海萬達商管的持股比例從70.15%降至40%,失去絕對控制權。珠海萬達商管隨後被納入新達盟旗下,上市壓力暫時緩解,但萬達對核心輕資產業務的控制力相應削弱。
2024年10月,肖廣瑞因“工作安排”辭任董事長,張春遠任職。其任內公開披露的戰略性大動作不多,更多是在新投資者入局後維持商管業務日常運轉。
近兩年後,2026年6月由陳洪濤出任萬達商管董事長、經理及法定代表人。他是萬達體系的老員工。2000年加入萬達,歷任成都萬達總經理、西南區域總經理等職務,還曾代行萬達電影董事長、總裁職責。
值得注意的是,此次王健林重新擔任萬達商管董事長,並不等於他重新掌控了萬達廣場的運營決策權。
萬達商管是重資產持有主體,手裏攥著物業產權。而真正運營全國五百多座萬達廣場的珠海萬達商管,控制權已於2024年肖廣瑞期間,轉移至太盟一方。目前,珠海萬達商管的聯席董事長是太盟的黃德煒和阿布扎比投資局的胡正偉。
另外,王健林出任萬達商管董事長,但法人依舊是陳洪濤。2026年5月,王健林已經因為一筆38.6億元的連帶擔保債務被永輝申請強制執行,法院立案執行。
有業內人士判斷,這客觀上構成了一層風險隔離,此番人事調整或許經過精密考量。同時,陳洪濤保留經理職務,也能保障萬達商管日常業務順利執行,避免因大範圍變動引起動盪。
化債高壓猶存
11月4日,惠譽確認了萬達商管的長期外幣發行人違約評級為“CC”。該評級意味著發行人面臨非常高的信用風險,違約或類似違約事件的可能性較高。
報告解釋稱,萬達商管成功發行債券,其短期再融資風險有所緩解。但整體債務壓力並未消除,流動性持續緊張。
有數據顯示,截至2026年2月,萬達商管總負債高達2990億至3200億元。惠譽估算萬達商管非受限現金約46億元,短期債務約330億元,認為扣除潛在資產出售所得後,經營現金流“僅足以支付2026至2027年間貸款償還”,進一步騰挪空間“有限”。
債務重壓之下,高息發債成為萬達商管自救手段,其融資成本陡增。
2026年1月30日,萬達商管發行了一筆3.6億美元的高級有擔保美元債,置換即將到期的4億美元舊債,這是它時隔三年首次重返離岸債市。
這筆債息票率12.75%,是近年來房企境外發債的高水準。據中信建投固收團隊統計,2026年3月中資地產美元債平均票面利率僅為4.93%。
“萬達重啟美元債發行,其融資代價依然較高。說明市場對出險或者缺乏抗風險能力的民營房企信心仍不足。”有專業人士分析稱。
借新還舊的同時,萬達商管資產端也在做減法。
有數據統計,2023年至今,萬達累計出售的萬達廣場超過80座,回籠資金逾900億元。2025年5月一次性打包出售的48座核心廣場,遍及北京、廣州、成都、杭州、南京、武漢,買方是太盟、騰訊、京東、陽光人壽那幾張老面孔。
到了2026年,許多交易是以存量資產抵償工程應付款,賣資產的節奏開始從“主動處置”滑向“被動接招”。
惠譽曾在評級情景中假設,由於資產處置,萬達商管收入在2025年下降50%、2026年下降29%、2027年下降7%。該公司2024年至2027年期間可用現金餘額保持在50億元人民幣以下。
這意味著,面對高額債務,萬達商管雖已通過展期、拋售資產等方式緩解流動性壓力,但資金缺口並非靠“賣得快一點”就能填平。賣得越多未來可收租金越少、資產負債表修復越有限,這是無法回避的減法,債務化解仍遠未結束。
新的曙光
目前,珠海萬達商管因上市落空,簽下的對賭協議回購義務正在逐一兌現。今年5月,永輝38.6億元的仲裁案進入強制執行,王健林承擔連帶保證責任。融創95億的仲裁懸而未決,蘇寧50.41億的回購款仲裁雖然被駁回,但另案一審已經拿到17.47億債權,正在追償。
“王健林回歸的核心原因在於萬達正處於債務處置與資產重組的關鍵窗口。需要創始人本人承擔更重要的協調和決策責任。”中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜在接受媒體採訪時表示。
也有業內人士認為,王健林以創始人身份介入,可以提高萬達商管的協調和決策效率,提振債權人信心。
珠海萬達商管2026年初年會披露的數據顯示,運營團隊離職率48%,廣場總經理在崗不滿一年的比例高達57.4%。對艱難度日的萬達商管來說,穩定的人員隊伍是順暢開展業務的前提。而王健林坐鎮董事長,對穩定中高層班子有積極意義。
萬達廣場是萬達集團核心資產,據官網披露,截至2025年底,珠海萬達商管運營管理529座萬達廣場。但約470座產權已不屬於萬達,產權和部分收益權已讓渡給投資方。據第三方監測數據,2026年上半年萬達廣場租金收入同比微降0.3%,平均租金從每平方米每月約114.38元降至112.3元。
當核心資產貢獻的收入來源減少,就需要一個能拍板、能帶隊、懂運營的人拓展新專案緩解生存壓力,而這個“靈魂人物”非王健林莫屬。
事實上,近兩年來,王健林持續踩點旅遊資源優越但規劃設計運營有短板的文旅景區,尋找合作機會。他去年考察新疆獨山子大峽谷、世界魔鬼城等景點。今年1月赴貴州,兩天跑了羅甸大小井、花江峽谷大橋、安順古城,重點看“橋旅融合”,表態看好該模式在全國的可複製性。3月到北溪文苑生態旅遊度假區,11月初現身雲南大理。
有分析認為,憑藉萬達廣場的運營能力和集團資源支持,王健林頻繁考察文旅專案,或許能找到新的收入來源,這是在償債壓力下的主動求生。他擔任董事長,在資本層面能左右的事情不多。但在業務方面或許能帶來新的曙光。
時隔14年,萬達商管從擴張到深陷泥潭,王健林的任務也隨之改變。他這次回歸,相當於坐在談判桌最前方,向外界傳遞出要解決問題的態度。但這份擔當能多大程度助力萬達商管,還要看具體的落地行動。
